Blog

Zakup pierwszej nieruchomości to dla wielu młodych osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Często pojawia się przy tym pytanie, czy przy zakupie pierwszej działki budowlanej pod budowę domu można skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli z tzw. PCC.

 

Niestety, w przypadku zakupu samej działki budowlanej odpowiedź co do zasady jest niekorzystna dla kupujących. Zwolnienie z PCC przewidziane dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość mieszkaniową nie obejmuje samej niezabudowanej działki, nawet jeżeli kupujący planują wybudować na niej swój pierwszy dom.

 

To częsty błąd w rozumieniu przepisów. Przepisy nie zwalniają z PCC każdego „pierwszego zakupu nieruchomości”. Zwolnienie jest węższe i dotyczy określonych praw do lokalu albo domu.

 

Podatek PCC przy zakupie działki — o co chodzi?

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości najczęściej pojawia się wtedy, gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym, na przykład od osoby prywatnej. W takim przypadku notariusz co do zasady pobiera PCC przy akcie notarialnym i odprowadza go do urzędu skarbowego.

 

Przy umowie sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli więc młoda osoba kupuje działkę budowlaną za 250.000 zł, podatek PCC może wynieść 5.000 zł. Przy działce za 400.000 zł będzie to już 8.000 zł.

 

Warto jednak od razu zaznaczyć, że nie każda transakcja zakupu działki będzie opodatkowana PCC. Jeżeli sprzedaż działki jest opodatkowana podatkiem VAT, PCC może w ogóle nie wystąpić. To jednak zupełnie inna sytuacja niż zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie albo dom. Przy zakupie działki trzeba więc każdorazowo ustalić, czy transakcja podlega PCC, VAT, czy korzysta z innego reżimu podatkowego.

 

Na czym polega zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości?

 

Zwolnienie z PCC, o którym najczęściej mówi się w kontekście zakupu „pierwszego mieszkania”, wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten zwalnia od podatku sprzedaż określonych praw, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna albo osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało jedno z praw wskazanych w tym przepisie.

 

Podstawa prawna: ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych — aktualny tekst jednolity w ISAP .

 

Jakie nieruchomości obejmuje zwolnienie?

Zwolnienie obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego.

Już z samego brzmienia przepisu wynika, że ustawodawca nie wymienił w tym katalogu niezabudowanej działki budowlanej. Nie wystarczy więc argument, że działka jest kupowana po raz pierwszy, że ma służyć budowie domu albo że kupujący nie posiadają jeszcze żadnego mieszkania.

 

Czy zakup pierwszej działki budowlanej jest zwolniony z PCC?

Co do zasady nie. Zakup pierwszej działki budowlanej nie korzysta ze zwolnienia z PCC przewidzianego dla zakupu pierwszego mieszkania albo domu.

 

Dla wielu kupujących jest to zaskakujące, ponieważ z ich perspektywy działka budowlana jest pierwszym krokiem do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Młoda para często nie kupuje mieszkania, bo chce od razu wybudować dom. Mimo to przepis podatkowy nie obejmuje samego gruntu przeznaczonego pod budowę.

 

W praktyce oznacza to, że jeżeli kupujący nabywają niezabudowaną działkę od osoby prywatnej, transakcja najczęściej będzie podlegała PCC według stawki 2%, chyba że w konkretnym przypadku zastosowanie znajdzie inna podstawa wyłączenia lub inny sposób opodatkowania transakcji, na przykład VAT.

 

Dlaczego zwolnienie nie obejmuje działki pod budowę domu?

Decydujące znaczenie ma literalne brzmienie przepisu. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wymienia konkretne prawa: lokal mieszkalny, budynek mieszkalny jednorodzinny oraz określone spółdzielcze prawa do lokalu albo domu. Przepis nie mówi ogólnie o każdej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

 

Sama działka budowlana, nawet objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nadal pozostaje gruntem. Nie jest jeszcze budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym ani lokalem mieszkalnym.

 

Dlatego argument, że „to nasza pierwsza nieruchomość” albo „kupujemy działkę pod pierwszy dom”, może być życiowo zrozumiały, ale podatkowo nie wystarcza do zastosowania zwolnienia.

 

Przykład: młoda para kupuje pierwszą działkę pod dom

Załóżmy, że narzeczeni albo małżonkowie kupują od osoby prywatnej działkę budowlaną za 300.000 zł. Nie mają mieszkania, domu ani żadnego udziału w nieruchomości mieszkalnej. Planują budowę pierwszego domu jednorodzinnego.

 

Mimo tego sama transakcja zakupu działki nie mieści się w zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przedmiotem sprzedaży jest bowiem działka, a nie lokal mieszkalny, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu.

 

Jeżeli transakcja podlega PCC, notariusz pobierze podatek według właściwej stawki. Przy cenie 300.000 zł będzie to co do zasady 6.000 zł PCC.

 

A co, jeżeli na działce stoi dom?

Inaczej trzeba oceniać sytuację, w której przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Wtedy można rozważać, czy transakcja mieści się w zwolnieniu z PCC, o ile kupujący spełniają pozostałe warunki ustawowe.

 

Nie każda zabudowana działka automatycznie oznacza jednak prawo do zwolnienia. Znaczenie może mieć między innymi to, jaki budynek znajduje się na nieruchomości, czy jest to budynek mieszkalny jednorodzinny, czy budynek jest oddany do użytkowania, jaki jest jego stan prawny i faktyczny oraz co dokładnie wynika z dokumentów.

 

Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, w których na działce znajduje się budynek w budowie, budynek gospodarczy, budynek letniskowy, ruina albo obiekt przeznaczony do rozbiórki. W takich sprawach nie warto opierać się wyłącznie na ogólnym opisie z ogłoszenia sprzedaży.

 

Co trzeba sprawdzić przed zakupem działki?

Podatek PCC to tylko jeden z elementów, które należy uwzględnić przed zakupem działki. W praktyce znacznie poważniejsze konsekwencje mogą wynikać z nieprawidłowego zbadania stanu prawnego nieruchomości.

 

Przed zakupem działki warto sprawdzić w szczególności:

• treść księgi wieczystej, w tym właściciela, hipoteki, służebności i roszczenia,
• czy działka ma dostęp do drogi publicznej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,
• oznaczenie działki w ewidencji gruntów,
• przebieg granic i ewentualne spory sąsiedzkie,
• media, dojazd, ograniczenia zabudowy i obciążenia nieruchomości,
• czy z działką nie są związane roszczenia osób trzecich.

 

Jeżeli chcesz samodzielnie wstępnie sprawdzić księgę wieczystą, pomocny może być artykuł: Elektroniczne księgi wieczyste — jak odczytywać informacje? .

Przy działkach szczególne znaczenie mogą mieć także kwestie faktycznego korzystania z gruntu, ogrodzeń, dojazdów czy sporów o fragment nieruchomości. W tym zakresie warto przeczytać również: Czy można zasiedzieć część nieruchomości? .

 

Zakup działki a umowa przedwstępna

Przy zakupie działki często zawiera się najpierw umowę przedwstępną. To dobry moment, aby zabezpieczyć interes kupującego i nie wpłacać znacznych kwot bez uprzedniego sprawdzenia dokumentów.

 

W umowie przedwstępnej można uregulować między innymi termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku albo zaliczki, obowiązek dostarczenia dokumentów, warunek uzyskania kredytu, kwestie dostępu do drogi, zgodność nieruchomości z miejscowym planem oraz skutki ujawnienia wad prawnych działki.

 

W praktyce nie warto podpisywać umowy przedwstępnej tylko dlatego, że sprzedający albo pośrednik zapewnia, że „wszystko jest w porządku”. Przy działkach budowlanych problemy często wychodzą dopiero po analizie księgi wieczystej, map, planu miejscowego, dostępu do drogi albo dokumentów geodezyjnych.

 

Kiedy warto skonsultować zakup działki z prawnikiem?

Konsultacja prawna przed zakupem działki jest szczególnie wskazana wtedy, gdy kupujący finansuje transakcję oszczędnościami życia albo kredytem, a zakup ma być pierwszym krokiem do budowy domu. Błąd popełniony na tym etapie może być znacznie droższy niż sama porada prawna.

 

W ramach analizy prawnej można sprawdzić między innymi księgę wieczystą, dokumenty własności, zapisy umowy przedwstępnej, ryzyka związane z dostępem do drogi publicznej, obciążenia nieruchomości, służebności, hipoteki, ograniczenia w zabudowie oraz podstawowe skutki podatkowe transakcji.

 

Kancelaria pomaga w sprawach dotyczących zakupu i sprzedaży nieruchomości, analizy umów, badania ksiąg wieczystych oraz oceny stanu prawnego działek, domów i mieszkań. Konsultacja może dotyczyć zarówno planowanej transakcji, jak i problemów ujawnionych już po podpisaniu umowy.

 

Możesz skorzystać z konsultacji w kancelarii w Grodźcu, w Gminie Jasienica, niedaleko Bielska-Białej, Skoczowa i Cieszyna, albo z porady zdalnej — mailowo lub telefonicznie.

 

Więcej o pomocy w sprawach cywilnych i nieruchomościowych: doradztwo w sprawach cywilnych i nieruchomościowych .

 

Formularz kontaktowy znajduje się tutaj: https://dopytajprawnika.pl/kontakt .

 

Podsumowanie

Zakup pierwszej działki budowlanej pod budowę domu co do zasady nie korzysta ze zwolnienia z PCC przewidzianego dla osób kupujących pierwsze mieszkanie albo dom. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obejmuje określone prawa do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego oraz wskazane prawa spółdzielcze, ale nie obejmuje samego niezabudowanego gruntu.

 

Przed zakupem działki warto więc nie tylko uwzględnić możliwy koszt PCC, ale także dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Przy zakupie działki pod budowę domu najważniejsze jest nie samo zapewnienie sprzedającego, lecz dokumenty: księga wieczysta, plan miejscowy, dostęp do drogi, granice, obciążenia i warunki zabudowy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy zakup pierwszej działki budowlanej jest zwolniony z PCC?

Co do zasady nie. Zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkaniową nie obejmuje samej niezabudowanej działki budowlanej. Przepis dotyczy lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz określonych spółdzielczych praw do lokalu albo domu.

Czy ma znaczenie, że działka jest kupowana pod budowę pierwszego domu?

Niestety nie. Sam zamiar wybudowania na działce pierwszego domu nie wystarcza do zastosowania zwolnienia. Dla PCC istotne jest to, co jest przedmiotem sprzedaży w dniu podpisania aktu notarialnego. Jeżeli kupujący nabywa niezabudowaną działkę, a nie gotowy dom jednorodzinny, zwolnienie co do zasady nie przysługuje.

Ile wynosi PCC przy zakupie działki?

Przy zakupie działki na rynku wtórnym podatek PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce notariusz pobiera ten podatek przy podpisywaniu aktu notarialnego. Przykładowo przy cenie działki 300.000 zł PCC może wynieść 6.000 zł.

Czy przy zakupie działki zawsze trzeba zapłacić PCC?

Nie zawsze. PCC najczęściej pojawia się przy zakupie działki od osoby prywatnej. Jeżeli sprzedaż działki jest opodatkowana VAT, PCC może nie wystąpić. To jednak nie jest zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie albo dom, tylko inny mechanizm podatkowy.

Czy zwolnienie z PCC obejmuje zakup działki z domem?

Może obejmować, ale wymaga to indywidualnej oceny. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, można rozważać zwolnienie z PCC, o ile kupujący spełniają pozostałe warunki ustawowe. Trzeba jednak sprawdzić, jaki budynek faktycznie znajduje się na działce i jaki ma status prawny.

Czy wcześniejsze posiadanie działki wyklucza zwolnienie przy późniejszym zakupie mieszkania?

Samo posiadanie niezabudowanej działki nie musi automatycznie wykluczać zwolnienia przy późniejszym zakupie pierwszego mieszkania albo domu. Przepis odnosi się do wcześniejszego posiadania praw wskazanych w ustawie, czyli m.in. lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo określonych praw spółdzielczych. Ostrożność jest potrzebna zwłaszcza wtedy, gdy na działce znajduje się budynek albo kupujący ma udział w nieruchomości.

Co warto sprawdzić przed zakupem działki pod budowę domu?

Przed zakupem działki warto sprawdzić nie tylko kwestię PCC, ale przede wszystkim stan prawny nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma księga wieczysta, dostęp do drogi publicznej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy, przebieg granic, służebności, hipoteki oraz ewentualne roszczenia osób trzecich. Przy działce pod budowę domu błąd w ocenie stanu prawnego może być znacznie droższy niż sam podatek.