Blog

Czy na prywatnym osiedlu deweloperskim powinno znajdować się miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością? Co w sytuacji, gdy wszystkie miejsca postojowe zostały sprzedane właścicielom mieszkań, a zarządca twierdzi, że nie ma możliwości wyznaczenia tzw. koperty? Do kogo można zwrócić się, jeżeli zarządca nieruchomości nie podejmuje żadnych działań?

 

Problem ten występuje stosunkowo często na nowych osiedlach. Szczególne znaczenie ma jednak to, czy teren osiedla został objęty strefą zamieszkania albo strefą ruchu. Jeżeli przy wjeździe na osiedle znajduje się znak D-40 „strefa zamieszkania”, fakt, że droga i parking są prywatne, nie oznacza, że zarządca może dowolnie organizować miejsca postojowe.

 

Przepisy przewidują bowiem konkretną minimalną liczbę miejsc przeznaczonych dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Co więcej, na drogach wewnętrznych znajdujących się w strefie zamieszkania nadzór nad prawidłowością organizacji ruchu sprawuje wojewoda.

 

Czy na prywatnym osiedlu musi być miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością?

Takie miejsce może być wymagane również na osiedlu prywatnym. Kluczowe znaczenie ma nie tylko to, kto jest właścicielem terenu, ale przede wszystkim to, jak została zorganizowana na nim komunikacja i parkowanie.

Podstawowy przepis znajduje się w art. 12a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 889 ze zm.).

Zgodnie z art. 12a ust. 1 tej ustawy organ właściwy do zarządzania ruchem, wyznaczając miejsca przeznaczone na postój pojazdów, wyznacza stanowiska postojowe dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową:

• na drogach publicznych,
• w strefach zamieszkania,
• w strefach ruchu.

Oznacza to, że obowiązek ten nie został ograniczony wyłącznie do parkingów znajdujących się przy drogach publicznych. Może obejmować również drogę wewnętrzną i parking na prywatnym osiedlu mieszkaniowym, jeżeli teren znajduje się w strefie zamieszkania albo strefie ruchu.

 

Co oznacza znak D-40 „strefa zamieszkania”?

Definicję strefy zamieszkania zawiera art. 2 pkt 16 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1251 ze zm.).

Strefa zamieszkania może obejmować zarówno drogi publiczne, jak i inne drogi. Wjazd do takiej strefy oznaczony jest znakiem D-40.

Ma to istotne znaczenie również z innego powodu. Zgodnie z art. 49 ust. 2 pkt 4 Prawa o ruchu drogowym w strefie zamieszkania zabroniony jest postój pojazdu w innym miejscu niż wyznaczone w tym celu.

Jeżeli zatem wszystkie miejsca znajdujące się blisko wejścia do budynku są prywatne, osoba posiadająca kartę parkingową nie może po prostu pozostawić samochodu w innym, dogodniejszym miejscu. Brak prawidłowo wyznaczonego stanowiska dla osoby z niepełnosprawnością może mieć w takiej sytuacji bardzo praktyczne konsekwencje.

 

Ile miejsc dla osób z niepełnosprawnością powinno znajdować się na parkingu?

Liczbę wymaganych miejsc określa wprost art. 12a ust. 2 ustawy o drogach publicznych.

Liczba wszystkich stanowisk postojowych	Minimalna liczba miejsc dla pojazdów z kartą parkingową
6–15	1 miejsce
16–40	2 miejsca
41–100	3 miejsca
powyżej 100	4% ogólnej liczby stanowisk

Jeżeli więc przykładowo na osiedlu znajduje się 25 miejsc postojowych objętych daną organizacją ruchu, przepisy wymagają co najmniej dwóch stanowisk przeznaczonych dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową.

Warto zwrócić uwagę, że art. 12a ust. 2 nie określa analogicznego minimum dla parkingu obejmującego mniej niż 6 stanowisk. Nie oznacza to jednak, że przy projektowaniu takiego parkingu można całkowicie pominąć potrzeby osób z niepełnosprawnościami. Znaczenie mogą mieć wówczas również przepisy techniczno-budowlane oraz dokumentacja konkretnej inwestycji.

 

Jak szerokie powinno być miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością?

W przypadku osoby poruszającej się na wózku, osoby wymagającej przenoszenia z samochodu albo dziecka z poważną niepełnosprawnością ruchową zwykłe miejsce parkingowe o szerokości 2,5 m często jest niewystarczające. Konieczne może być pełne otwarcie drzwi samochodu, ustawienie wózka obok pojazdu czy bezpieczne przeniesienie pasażera.

Kwestię tę reguluje § 21 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).

Stanowisko dla samochodu osobowego użytkowanego przez osobę z niepełnosprawnością powinno mieć co najmniej:

• 3,6 m szerokości,
• 5 m długości.

W przypadku stanowiska usytuowanego wzdłuż jezdni § 21 ust. 2 pkt 2 przewiduje natomiast co najmniej 3,6 m szerokości i 6 m długości.

Dla porównania standardowe stanowisko dla samochodu osobowego ma co do zasady jedynie 2,5 m szerokości.

 

Czy miejsce dla osoby z niepełnosprawnością powinno znajdować się blisko wejścia do budynku?

Przepisy nie ustanawiają prostej zasady, zgodnie z którą miejsce musi znajdować się np. maksymalnie 5 czy 10 metrów od wejścia do konkretnej klatki schodowej. Nie można więc twierdzić, że sama karta parkingowa daje prawo do otrzymania konkretnego stanowiska bezpośrednio przed wejściem do mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że lokalizacja miejsca pozostaje bez znaczenia.

§ 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stanowi, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić stanowiska postojowe stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, w tym stanowiska dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Z kolei zgodnie z § 18 ust. 2 liczbę stanowisk i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk dla osób z niepełnosprawnościami.

Istotny jest również § 20 rozporządzenia, zgodnie z którym stanowiska przeznaczone wyłącznie dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone do okien innych budynków bez ograniczeń wynikających z ogólnych wymogów odległościowych. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.

Przepis ten ułatwia więc lokalizowanie takich stanowisk w bezpośrednim sąsiedztwie budynku, choć sam w sobie nie ustanawia konkretnej maksymalnej odległości od wejścia.

 

A co, jeżeli wszystkie miejsca parkingowe na osiedlu są prywatne?

Na nowych osiedlach często spotykana jest sytuacja, w której praktycznie każde miejsce parkingowe zostało przypisane do konkretnego lokalu lub sprzedane właścicielowi mieszkania.

Nie oznacza to automatycznie, że obowiązek wynikający z przepisów dotyczących organizacji ruchu przestaje istnieć.

Należy jednak rozdzielić dwie kwestie:

• obowiązek zapewnienia prawidłowej organizacji parkowania,
• prawo własności albo inne prawo do konkretnego stanowiska.

Zarządca nie może po prostu odebrać jednemu z właścicieli wykupionego miejsca i przeznaczyć go na ogólnodostępną „kopertę”. Sposób rozwiązania problemu zależy od stanu prawnego nieruchomości i od tego, w jaki sposób miejsca zostały prawnie wyodrębnione.

Określenie, że miejsce zostało „kupione”, może bowiem oznaczać m.in. odrębną własność, udział w hali garażowej albo przyznane właścicielowi prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej.

Nie jest to jednak problem, który powinien zostać przerzucony na mieszkańca posiadającego kartę parkingową. Jeżeli organizacja parkingu jest niezgodna z obowiązującymi przepisami, to zarządca powinien ustalić prawnie i technicznie możliwy sposób doprowadzenia jej do stanu zgodnego z prawem.

Może to wymagać zmiany organizacji ruchu, przeprojektowania części parkingu albo utworzenia dodatkowego stanowiska na terenie nieruchomości wspólnej.

 

Czy karta parkingowa daje prawo do własnego miejsca na osiedlu?

Nie. To ważne rozróżnienie.

Samo posiadanie karty parkingowej nie oznacza, że zarządca ma obowiązek przydzielić konkretnej osobie indywidualne, zastrzeżone wyłącznie dla niej miejsce parkingowe.

Przepisy nakładają natomiast obowiązek wyznaczenia odpowiedniej liczby stanowisk dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Z takich miejsc może korzystać każda osoba posiadająca odpowiednie uprawnienie.

Uprawnienia wynikające z karty parkingowej dotyczą także kierującego pojazdem przewożącego osobę z niepełnosprawnością legitymującą się kartą parkingową. Ma to szczególne znaczenie w przypadku dzieci oraz osób, które ze względu na stan zdrowia same nie prowadzą samochodu.

Więcej o uprawnieniach związanych z kartą parkingową przeczytasz również w artykule Znaki zakazu a niepełnosprawni – uprawnienia i wyjątki.

 

Co zrobić, gdy na prywatnym osiedlu nie ma miejsca dla osoby z niepełnosprawnością?

1. Najpierw napisz do zarządcy nieruchomości

W pierwszej kolejności warto wystąpić pisemnie do zarządcy nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej albo innego podmiotu zarządzającego drogą wewnętrzną.

W piśmie warto:

• wskazać, że na terenie obowiązuje strefa zamieszkania lub strefa ruchu,
• podać orientacyjną liczbę miejsc postojowych,
• wskazać, że nie ma stanowiska dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową,
• powołać art. 12a ustawy o drogach publicznych,
• opisać rzeczywistą potrzebę korzystania z miejsca, szczególnie jeżeli osoba nie porusza się samodzielnie, korzysta z wózka albo wymaga pomocy przy wsiadaniu i wysiadaniu,
• poprosić o wskazanie, czy takie miejsce zostało przewidziane w dokumentacji oraz kiedy zostanie wyznaczone.

Warto prowadzić korespondencję w formie pozwalającej później wykazać jej treść oraz datę doręczenia.

 

2. Jeżeli zarządca nie reaguje – wniosek do wojewody

W przypadku prywatnej drogi wewnętrznej znajdującej się w strefie zamieszkania szczególnie istotny jest art. 10 ust. 2 pkt 5 Prawa o ruchu drogowym.

Zgodnie z tym przepisem wojewoda sprawuje nadzór nad zarządzaniem ruchem na drogach wewnętrznych położonych w strefach ruchu lub strefach zamieszkania.

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 7 Prawa o ruchu drogowym zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych, w tym w strefie ruchu i strefie zamieszkania, należy do podmiotu zarządzającego tymi drogami.

Co szczególnie ważne, art. 10 ust. 10 Prawa o ruchu drogowym przewiduje możliwość nakazania przez organ sprawujący nadzór zmiany organizacji ruchu.

Nie jest więc tak, że w przypadku prywatnego osiedla mieszkańcowi pozostaje wyłącznie prowadzenie korespondencji z administratorem.

 

3. Wojewoda może zbadać organizację ruchu na prywatnym osiedlu

Uprawnienie to zostało doprecyzowane w § 3 ust. 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2003 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 784).

Organ sprawujący nadzór dokonuje oceny organizacji ruchu m.in. pod względem:

• zgodności z obowiązującymi przepisami,
• bezpieczeństwa ruchu drogowego.

Co istotne, w przypadku drogi wewnętrznej objętej strefą zamieszkania albo strefą ruchu organ nadzoru podejmuje takie działania na podstawie wniosku zainteresowanego podmiotu.

W praktyce oznacza to, że mieszkaniec może zwrócić się do właściwego wojewody z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli organizacji ruchu na osiedlu.

Nie jest to rozwiązanie wyłącznie teoretyczne. W jednej z analizowanych przeze mnie spraw dotyczących prywatnego osiedla mieszkaniowego, na którym wszystkie stanowiska były przypisane prywatnym właścicielom i nie przewidziano ani jednego miejsca dla pojazdu osoby z niepełnosprawnością, po skierowaniu wniosku do wojewody została przeprowadzona kontrola, a zarządca został zobowiązany do zmiany organizacji miejsc postojowych.

 

Czy można zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

W niektórych przypadkach zasadne może być również zawiadomienie właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Ten kierunek ma szczególne znaczenie wtedy, gdy problem może wynikać nie tylko z późniejszej organizacji ruchu, ale już z samego sposobu zaprojektowania i wykonania inwestycji.

Zgodnie z § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych przy zagospodarowaniu działki należy uwzględnić również stanowiska dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami.

Jeżeli więc nowe osiedle zostało zaprojektowane i wykonane bez takich stanowisk, warto ustalić m.in.:

• co przewidywał zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu,
• ile miejsc postojowych przewidziano w dokumentacji,
• czy projekt przewidywał stanowiska dla osób z niepełnosprawnościami,
• czy rzeczywiste zagospodarowanie terenu odpowiada projektowi.

W takiej sytuacji ocena sprawy może wymagać jednoczesnego zastosowania przepisów prawa budowlanego, warunków technicznych oraz regulacji dotyczących organizacji ruchu.

 

Co zrobić, jeżeli urząd nakazał wyznaczenie miejsc, ale zarządca nadal nic nie robi?

Jeżeli wojewoda przeprowadził już kontrolę i stwierdził nieprawidłowości, a zarządca mimo tego nie podejmuje działań, warto ponownie zwrócić się do organu nadzoru.

W piśmie można domagać się informacji:

• czy zarządca przedstawił projekt zmiany organizacji ruchu,
• jaki termin został albo zostanie wyznaczony na wprowadzenie nowej organizacji,
• czy organ zamierza zweryfikować wykonanie swoich ustaleń,
• jakie dalsze środki nadzorcze zostaną podjęte w razie niewykonania zaleceń.

Warto również pamiętać, że zgodnie z § 12 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli organizacja ruchu ma charakter stały, po jej wprowadzeniu przeprowadzana jest kontrola wykonania zadań technicznych wynikających z projektu.

 

Miejsce dla osoby z niepełnosprawnością na prywatnym osiedlu – najważniejsze zasady

Sam fakt, że osiedle jest prywatne, nie oznacza, że przepisy dotyczące miejsc dla osób z niepełnosprawnościami nie mają zastosowania.

Jeżeli parking znajduje się w strefie zamieszkania albo strefie ruchu, warto przede wszystkim sprawdzić liczbę stanowisk oraz art. 12a ustawy o drogach publicznych.

W praktyce najważniejsze zasady są następujące:

• przy 6–15 miejscach wymagane jest co najmniej 1 stanowisko dla pojazdu z kartą parkingową,
• przy 16–40 miejscach – co najmniej 2 stanowiska,
• przy 41–100 miejscach – co najmniej 3 stanowiska,
• przy ponad 100 stanowiskach – co najmniej 4% wszystkich miejsc,
• miejsce dla samochodu osobowego użytkowanego przez osobę z niepełnosprawnością powinno mieć co do zasady minimum 3,6 m szerokości i 5 m długości,
• na drodze wewnętrznej w strefie zamieszkania za zarządzanie ruchem odpowiada podmiot zarządzający drogą,
• nadzór nad taką organizacją ruchu sprawuje wojewoda,
• w razie braku reakcji zarządcy można wystąpić do wojewody o zbadanie prawidłowości organizacji ruchu,
• w sprawach dotyczących sposobu zaprojektowania lub wykonania inwestycji znaczenie może mieć również interwencja nadzoru budowlanego.

 

Pomoc prawna – miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością

Jeżeli na Twoim osiedlu nie ma miejsc dla osób z niepełnosprawnościami, zarządca odmawia ich wyznaczenia albo od wielu miesięcy nie podejmuje żadnych działań, mogę przeanalizować sytuację oraz dokumentację dotyczącą nieruchomości i organizacji ruchu.

Możesz również zlecić Kancelarii przygotowanie pisma do zarządcy nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej, wojewody albo organu nadzoru budowlanego.

Konsultacja może odbyć się:

• osobiście w siedzibie Kancelarii,
• w formie e-porady – zdalnie, mailowo,
• telefonicznie.

 

Szczegóły oraz dane kontaktowe znajdują się na stronie Kontakt z Kancelarią. Informacje dotyczące porad świadczonych zdalnie znajdują się również w zakładce e-porady prawne.

 

Zapraszam również do zapoznania się z artykułem dotyczącym odwołania od orzeczenia o niepełnosprawności oraz poradnikiem dotyczącym świadczenia wspierającego i ustalania poziomu potrzeby wsparcia przez WZON.

 

Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie świadczenia wspierającego, decyzji WZON, odwołania od orzeczenia o niepełnosprawności albo stopniu niepełnosprawności, również możesz skorzystać z konsultacji w Kancelarii lub e-porady.

Zapraszam do kontaktu i konsultacji.

Najczęściej zadawane pytania

Czy na prywatnym osiedlu musi być miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością?

 

Tak, taki obowiązek może dotyczyć również prywatnego osiedla. Jeżeli parking znajduje się w strefie zamieszkania albo strefie ruchu, zastosowanie ma art. 12a ustawy o drogach publicznych. Przepis ten nakazuje wyznaczenie odpowiedniej liczby stanowisk postojowych dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową.

Ile miejsc dla osób z niepełnosprawnością powinno znajdować się na parkingu?

Zgodnie z art. 12a ust. 2 ustawy o drogach publicznych należy wyznaczyć co najmniej: 1 miejsce przy 6–15 stanowiskach, 2 miejsca przy 16–40 stanowiskach, 3 miejsca przy 41–100 stanowiskach, a przy parkingu obejmującym więcej niż 100 stanowisk – co najmniej 4% ogólnej liczby miejsc.

Czy wspólnota albo zarządca może odmówić wyznaczenia miejsca, ponieważ wszystkie miejsca na osiedlu są prywatne?

Sam fakt, że wszystkie miejsca zostały sprzedane albo przypisane poszczególnym właścicielom, nie powoduje wyłączenia obowiązków wynikających z przepisów o organizacji ruchu. Może natomiast utrudnić sposób ich wykonania. Zarządca powinien w takiej sytuacji ustalić rozwiązanie, które będzie zgodne zarówno z przepisami dotyczącymi miejsc dla pojazdów osób z niepełnosprawnością, jak i z prawami właścicieli poszczególnych stanowisk.

Czy karta parkingowa daje prawo do indywidualnego miejsca bezpośrednio przy klatce schodowej?

Nie. Sama karta parkingowa nie daje automatycznie prawa do indywidualnego miejsca przypisanego konkretnej osobie ani do stanowiska bezpośrednio przy wejściu do jej klatki. Przepisy wymagają natomiast wyznaczenia odpowiedniej liczby miejsc dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Ich lokalizacja powinna umożliwiać osobom z ograniczeniami ruchowymi rzeczywiste i bezpieczne korzystanie z miejsca.

Jakie wymiary powinno mieć miejsce parkingowe dla osoby z niepełnosprawnością?

Zgodnie z § 21 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stanowisko dla samochodu osobowego użytkowanego przez osobę z niepełnosprawnością powinno mieć co najmniej 3,6 m szerokości i 5 m długości. W przypadku stanowiska usytuowanego wzdłuż jezdni jego minimalna długość wynosi 6 m.

Gdzie zgłosić brak miejsca dla osoby z niepełnosprawnością na prywatnym osiedlu?

W pierwszej kolejności warto wystąpić pisemnie do zarządcy nieruchomości albo podmiotu zarządzającego drogą wewnętrzną. Jeżeli teren osiedla znajduje się w strefie zamieszkania lub strefie ruchu, a zarządca nie reaguje, można zwrócić się do właściwego wojewody z wnioskiem o zbadanie prawidłowości organizacji ruchu.

Czy wojewoda może przeprowadzić kontrolę na prywatnym osiedlu?

Tak. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 5 ustawy – Prawo o ruchu drogowym wojewoda sprawuje nadzór nad zarządzaniem ruchem na drogach wewnętrznych położonych w strefach ruchu lub strefach zamieszkania. W ramach swoich kompetencji może zbadać organizację ruchu, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości nakazać jej zmianę.

Czy można zgłosić brak miejsc dla osób z niepełnosprawnością do nadzoru budowlanego?

W niektórych przypadkach tak. Zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego może być zasadne w szczególności wtedy, gdy istnieją wątpliwości, czy parking został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu albo przepisami techniczno-budowlanymi dotyczącymi stanowisk dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnością.

Czy kierowca przewożący dziecko z niepełnosprawnością może korzystać z miejsca oznaczonego kopertą?

Tak, jeżeli przewożone dziecko legitymuje się ważną kartą parkingową. Uprawnienie dotyczy również kierującego pojazdem przewożącego osobę z niepełnosprawnością posiadającą taką kartę. Karta parkingowa jest związana z osobą uprawnioną, a nie z konkretnym samochodem.

Co zrobić, jeżeli wojewoda nakazał zarządcy zmianę organizacji ruchu, ale miejsce nadal nie zostało wyznaczone?

W takiej sytuacji warto ponownie wystąpić do wojewody jako organu sprawującego nadzór nad zarządzaniem ruchem. Można zwrócić się o informację, w jakim terminie zarządca ma wykonać zalecenia, czy przedstawił projekt zmiany organizacji ruchu oraz kiedy zostanie skontrolowane wykonanie nakazu. Jeżeli nieprawidłowość nadal istnieje, warto wprost wnieść o podjęcie dalszych czynności nadzorczych.